Аренда во время коронавируса: как получить отсрочку или уменьшить арендную плату?

Вакцина для аренды

Ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ предусмотрено право арендатора недвижимости (кроме жилой) на отсрочку по арендной плате, а также его право требовать уменьшения арендной платы. Условия отсрочки предусмотрены Требованиями, утвержденными Постановлением Правительства № 439 от 03.04.2020 г.

Согласно указанному Постановлению долг, накопленный с момента введения режима повышенной готовности (ПГ) или чрезвычайно ситуации (ЧС) до 01.10.2020 г. можно будет возвращать с 01.01.2021 г. до 01.01.2023 г. Причем долг, накопленный за время действия упомянутых режимов подлежит отсрочке в полном объеме. Предполагается также отсрочка 50 % долга,  возникшего до 01.10.2020 г. уже после отмены режимов ПГ или ЧС. 

Как получить право на отсрочку?

В соответствии со ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ,  в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы на указанных выше условиях.

Что делать, если арендодатель не подпишет дополнительное соглашение об отсрочке? В соответствии с ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, изменение договора в части сроков уплаты арендной платы в данном случае будет возможно только по решению суда. Из этого следует, что при несогласии арендодателя заключить данное дополнительное соглашение право на отсрочку у арендатора не возникнет.

Обратиться в суд с требованием об изменении договора можно только только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (ст. 452 ГК РФ). Если арендатор обратится в суд, он понесет расходы, связанные с обращением в суд (госпошлина, оплата юридических услуг), которые, при положительном исходе дела, будут взысканы судом с арендодателя.

Как уменьшить арендную плату?

Согласно ч. 3 ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества. Это положение по своему смыслу перекликается с нормами  ч.3 ст. 401 ГК  РФ и фактически говорит о невозможности исполнить обязательство по арендной плате в связи с непреодолимой силой (т.н. форс-мажор). Но, если арендодатель не согласится подписать соответствующее соглашение об уменьшении арендной платы или стороны не сойдутся во мнениях относительно размера такого уменьшения, их спор, возможно, попадет в суд. А до тех пор арендатор будет обязан уплатить в полном объеме.

Интересно то, как может развиваться спор. В данном случае речь идет о невозможности использования имущества, которая уже возникла и существовала. Поэтому представляется, что арендатор, рассчитывающий на скидку из-за форс-мажора, может: а) по окончании периода форс-мажора предъявить иск об уменьшении арендной платы, основываясь на положениях ч. 3 ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ; б) не вносить полностью арендную плату в период форс-мажора и, дождавшись иска арендодателя о взыскании задолженности по арендной плате, предъявить встречный иск об уменьшении арендной платы, основываясь на ч. 3 ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ и ч.3 ст. 401 ГК  РФ.

Раздел: